合睿·鹏团提醒∣《民法典》时代，已经设立抵押的房子可以自由买卖了！

作者：王鹏 | 日期：2022/08/31 | 点击：2081次

       《民法典》物权编广泛确认了各类主体的多种财产权，极大完善了财产权制度，在有效保障民事主体财产权利的同时，旨在高效实现市场资源的流通，《民法典》第406条对抵押权的规定，就作出了较大的改变。
       旧法规定


       《物权法》第191条

       抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
       抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

       新法规定
       《民法典》第406条
       抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
       抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
       新旧法解读：
       在原《物权法》第191条的规定下，抵押人转让设定抵押的房产只有在两种情况下才可行：第一，经过了抵押权人的同意，且应当将转让所得的价款用于向抵押权人清偿债务或者提存；第二，买受人代抵押人清偿债务从而消灭了抵押权。
       随着《民法典》第406条的到来，原《物权法》的规定有了明显变化，即原则上转让设立抵押的房产只要及时“通知”到抵押权人，便可以自由地买卖转让房屋。抵押权不再影响房产交易，转让抵押房产也不再需要抵押权人的同意，在房屋交易完成之后，抵押权的效力并不受转让行为的影响，在抵押权实现条件成就时，抵押权人仍可以追及抵押房产以期实现自己的权利。
       就抵押关系存续期间抵押财产的转让,原《物权法》第191条采取了比较严格的规则，之所以如此规定，主要是为了避免抵押权人因抵押人处分财产而无法实现担保权益。但事实上,在财产上设置抵押权，只要抵押权跟随抵押财产一并移转，就能够保障抵押权人的权利。《民法典》的修改一方面维护了善意第三人的权益，另一方面在抵押人拥有足够多的财产而不可能损害抵押权人的利益时，赋予抵押人对财产的转让自由，也可以避免部分抵押权人恶意阻止抵押人转让财产。新法的规定以承认抵押权的追及效力为前提,相比旧法则更加合乎法理。
       法律规定出现的变化将极大地促进市场交易，但相比之前《物权法》的规定，《民法典》的规定无疑对于抵押权人的利益保护提出了新的挑战，那抵押权人该如何保护自身权益呢？购房人满怀信心购买了有抵押权的房子，到头来会不会竹篮打水一场空呢？今天，鹏团律师在此与大家一起探讨：
       一、如果当事人对“抵押期间可以转让”另有约定,则按照其约定
       《民法典》第406条中的“当事人另有约定的，按照其约定。”在《关于适用<民法典>有关担保制度的解释》第43条中对此作出了明确的解释：如果约定禁止或者限制转让抵押财产但未将约定登记，抵押人转让抵押财产后抵押权人无法再请求确认转让合同无效；抵押财产已经交付或者登记，抵押权人也无法请求确认转让不发生物权效力，除非有证据证明受让人是知道（即恶意）的；但对于抵押权人请求抵押人承担违约责任的，人民法院依法予以支持。
       根据上述规定，不动产的抵押权人若想要避免抵押房产被转让使自己面临债务无法清偿的风险，不但要在抵押合同里明确约定禁止转让，还要对该约定进行登记，才能发生对抗善意第三人的效力，否则根据合同相对性以及保护善意相对人的原则，该约定也只能约束抵押人与抵押权人。当然，抵押权人为了实现自己的债权，也可以在抵押合同中约定，若抵押人要转让或已经转让抵押财产，则抵押权人有权宣布债务提前到期，并有权要求以转让的价款清偿债务，另外，也可以有针对性地作出违约金条款的约定。
       二、抵押财产转让可能损害抵押权的，抵押权人可以请求提前清偿债务或者提存
       抵押财产的转让虽然促进了交流、盘活了市场，但转让后抵押权人实现权利难的问题也不能忽视。例如，抵押人将抵押房产出卖给了一个濒临破产的公司，虽然无论所有权人如何变动，抵押权始终登记在该房产之上，但若该公司进入破产程序后，按照法律规定的清偿顺序，实现该抵押房产的权利就会产生一定的障碍和风险；又或是抵押人在自己债务缠身、拆东墙补西墙的情形下低价转让了抵押房产，房屋价值的降低也将无形中使抵押权人的担保范围“缩水”。
       针对此类风险，《民法典》406条规定了“抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款，向抵押权人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”即抵押权人在有证据能证明（这种证明力只需要达到证明“可能损害”的效果即可）自己的抵押债权因抵押人的转让行为会产生风险的情况下，可以请求用卖房款提前清偿债务或者提存卖房款，并将不足部分要求由债务人清偿。
       三、抵押权随着所有权的转让而转让，担保义务随着所有权的受让而受让
       抵押期间,抵押人将抵押财产转让的,抵押权不受影响，即抵押财产是设有抵押权负担的财产,进行转让,抵押权随着所有权的转让而转让,取得抵押财产的受让人在取得所有权的同时,也负有抵押人所负担的义务,受到抵押权的约束。
       所以，对于购房人而言，这就需要在购房时进行更严谨的核查义务。第一，若该房产有抵押权，购房人则要考虑到是否能够完全取得该房产所带来的价值，是否有随时面临刚购买的房屋却被保全甚至拍卖的可能性；第二，若知道抵押房产上有禁止或限制转让的约定，那么购房人的买卖则会被推定为“恶意”而认定无效，则需要承担将来无法取得该房产所有权的后果。
       为了解决上述潜在风险给交易带来的各种不确定性，一方面，购房人可以以此为由争取一个更“实惠”的转让价；另一方面，购房人可以要求将购房款直接支付给抵押权人以让债务“消灭”，自己将来的担保义务自然也就不复存在了，从情理上来讲，出卖人也不应拒绝购房人的这一要求；当然，如果出卖人急需用钱不能接受将房款直接付给抵押权人，那么，在受让担保义务的同时，购房人也可以要求出卖人以提供“反担保”的形式为自己将来的风险提供保障。